Ustawa deweloperska

Dnia 29 kwietnia 2014 roku mijają dwa lata od wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U.  z 2011 nr 232 poz. 1377- dalej: ustawa ). 
Zgodnie z art. 40 ustawy do tej daty Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłoży Sejmowi informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian.
W związku z powyższym w dniu 3 lutego 2014 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował Raport- Konsument na rynku nieruchomości.

Ustawa miała na celu przede wszystkim zapewnienie większej ochrony nabywcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym.

Cel ten ma być realizowany przede wszystkim w oparciu o trzy nowe instytucje: prospekt informacyjny, umowę deweloperską oraz rachunek powierniczy. 

Od wejścia w życie ustawy umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to istotne znaczenie, ponieważ rozwiązanie to pozwala na wpisanie stosownych uprawnień do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto w przypadku gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia własności lokalu, mamy możliwość skutecznego skierowania sprawy na drogę sądową. 

Dodatkowo dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po dniu 29 kwietnia 2012 roku, istnieje obowiązek opracowania przez dewelopera prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jest udostępniony nieodpłatnie zainteresowanemu lokalem klientowi. Prospekt informacyjny to nic innego jak zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji, a także szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej danej spółki. Staję się on docelowo integralną częścią umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i indywidualnej. W części ogólnej znajduje się opis inwestycji, sposób finansowania, harmonogram prac budowlanych, informacje dotyczące gruntów, a także prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera. Natomiast w części indywidualnej znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu. Istotnym elementem, który zawiera prospekt jest wskazanie inwestycji planowanych w promieniu jednego kilometra. Dzięki temu możemy ustalić jak będzie wyglądało nasze najbliższe otoczenie, czy np. w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla nie powstanie nowa, uciążliwa droga.

Zaś najistotniejszym rozwiązaniem, mającym zapewnić bezpieczeństwo dokonywanych przez nabywców wpłat jest rachunek powierniczy. Ma on na celu zminimalizowanie ryzyka utraty przez nabywcę środków pieniężnych wpłaconych na konto dewelopera w przypadku jego upadłości lub przerwania inwestycji. 

Zdaniem Federacji Konsumentów główny cel uchwalenia ustawy w pewnej mierze został osiągnięty-  deweloperzy na ogół przestrzegają nowych zapisów. Największym problemem jest brak rachunków powierniczych z uwagi na rozpoczęcie sprzedaży lokali przed wejściem w życie ustawy. Dodatkowo w dalszym ciągu w umowach czy to przedwstępnych, czy też ostatecznych- przeniesienia własności znajdują się zabronione klauzule.